DIPUTADOS PIDEN A FOVISSTE APLICAR DESCUENTOS EN CREDITOS.

Diputados propusieron que el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de Trabajadores del Estado (ISSSTE) instrumente un esquema de descuento por liquidación anticipada de los créditos de vivienda Fovissste.

En opinión de la coordinadora de la bancada de Nueva Alianza en la Cámara de Diputados, María Sanjuana Cerda Franco, es contradictorio que el Instituto Nacional de Vivienda de los Trabajadores (Infonavit) si tenga este esquema y el Fovissste no aplique descuentos a sus beneficiarios, que son los trabajadores al servicio del Estado.

Desde 2006, refirió, el Infonavit instrumentó en sus préstamos hipotecarios una serie de beneficios a sus trabajadores con crédito para vivienda, como un tipo de programa «Club de Recompensas».

El objetivo de dicho beneficio para los trabajadores es estimular el cumplimiento en el pago de sus mensualidades, un seguro de protección de pagos y un descuento por liquidación anticipada del saldo total.

La reducción por pago anticipado, detalló Cerda Franco, va del cinco al 10 por ciento si el crédito tiene al menos dos años de otorgado; 10 por ciento si la fecha de otorgamiento del crédito tiene más de 10 años.

El descuento llega a 30 por ciento si el saldo total del crédito es igual o menor a 30 mil pesos, así como a los créditos otorgados antes de agosto de l995 que no tengan una reestructuración vigente.

Es discordante, insistió, que el Fondo Nacional de Vivienda del ISSSTE (Fovissste) no instrumente ningún mecanismo preventivo de cobranza, que estimule el pago anticipado de los créditos otorgados por el organismo y que dote a éste del flujo de efectivo necesario para seguir prestando el servicio.

Indicó que la vivienda constituye un derecho tanto humano como social que es reconocido por la Constitución, la cual establece que toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa, «por lo tanto la ley en la materia establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo».

La también secretaria de la Comisión de Hacienda y Crédito Público en la Cámara baja, refirió que en el Artículo 123 de la Constitución Política, en materia de derechos y obligaciones de los trabajadores, en sus apartados A y B, estipula el derecho social de la vivienda.

Asimismo se establece la obligación de empresas privadas o públicas de proporcionar a los trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas, bajo esquemas de financiamiento y aportaciones de los beneficiarios.

En la vivienda, destacó, se resumen muchas características físicas que determinan el nivel de salud y bienestar de los ocupantes.

En términos absolutos, refirió, las viviendas aumentaron 6.7 millones en los últimos 10 años; sin embargo, de acuerdo con el Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda, se estimó que la demanda en el sector para 2030, incluyendo el rezago acumulado, será de 41 por ciento de la población no derechohabiente y sin capacidad de pago.

La petición de la bancada aliancista fue presentada en un punto de acuerdo por la diputada Cerda Franco en la Comisión Permanente del Congreso de la Unión y fue remitido a las comisiones respectivas para su dictaminación.

En el punto de acuerdo se solicita un exhorto al director general del ISSSTE y al Vocal Ejecutivo del Fovissste, a instrumentar un esquema de descuento por liquidación anticipada de los créditos de vivienda.

INFONAVIT BUSCARA AMPLIAR BENEFICIAROS DE SUBSIDIOS.

 

El director del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), Alejandro Murat Hinojosa, informó que buscarán que el tope para el otorgamiento de subsidios a créditos del organismo sea de cinco salarios mínimos en todo el país.

En marco al XXVII Encuentro Nacional de Vivienda, el funcionario indicó que se espera en la próxima Junta del Consejo de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), a llevarse el próximo 22 de junio, se aborde la ampliación de este rango a nivel nacional, ya que ahora solo está disponible en ciertos polígonos.

Con ello se buscará aumentar el tope máximo de los ingresos de los trabajadores que pueden aspirar al subsidio, de dos a cinco salarios mínimos al mes.

«Estamos trabajando con la Conavi para que en la reunión de Consejo, que parece será el día 22, podamos incorporar los cinco salarios mínimos a todo el país; ahora solo está en algunos polígonos», afirmó Murat Hinojosa.

ABC DE UN CREDITO PARA JOVENES.

 Comprar un bien inmueble por medio de un crédito hipotecario es un  compromiso a largo plazo, por lo menos a 15 años. Es necesario que analices tu capacidad económica para hacerle frente. Entre los detalles que debes considerar antes de elegir un crédito hipotecario están los siguientes:

1. Pagos variables: Investiga sobre productos con pagos crecientes, la idea es que conforme avance la vida del crédito vayas pagando un poco más por tu casa. Esto va acorde con la idea de que la vida laboral se inicia con un sueldo base pequeño pero con el tiempo se pueden obtener incrementos salariales superiores a la inflación por lo que poco a poco podrás pagar una mensualidad mayor.
2. Protección: Atención con los seguros, revisa que la hipoteca cuente con seguro por desempleo y seguro de vida. Si te quedaras sin empleo, te pueden ayudar con el pago del crédito, generalmente por tres meses. Por otro lado, en caso de fallecimiento las mensualidades restantes quedarían cubiertas y el bien inmueble se entregaría al beneficiario que hayas asignado.
3. Capacidad de endeudamiento:Cuando no tienes otras responsabilidades –por ejemplo, una familia- tu sueldo es fijo y tiene potencial de crecimiento, puedes aprovechar para endeudarte un poco más. Si en principio se recomienda que el total de las deudas no rebase 30% de tus ingresos, en el caso de la gente joven, ese porcentaje puede incrementarse hasta 40% si el dinero se destinara a adquirir un bien inmueble por medio de un crédito.
4. Largo plazo: Debes tener claro qué significa «largo plazo»: el compromiso de pago que vas a adquirir abarca por lo menos 15 años, aunque para los jóvenes los productos existentes plantean más bien 20 años. Necesitas estar consciente de que estarás pagando tu casa por ese periodo y que ello implicará sacrificios monetarios para otras cosas. El beneficio final será que tendrás casa propia.
5. Pagos adelantados: Apuesta por los pagos adelantados: antes de contratar, asegúrate de que el esquema te permita hacer pagos adelantados sin penalizaciones.
6. Tu ahorro: Piensa en el enganche: para obtener cualquier hipoteca deberás contar con un ahorro. Averigua cuánto necesitas y cómo vas a completarlo.

LOS JOVENES MEXICANOS QUIEREN CASA.

Los jóvenes mexicanos, aquellos que tienen entre 15 y 29 años de edad, quieren tener una casa propia.

El 47% de los encuestados por Banamex y la UNAM en el estudio «Cultura financiera de los jóvenes en México» dice que en los siguientes ocho años su meta es adquirir un bien inmueble. Concluir sus estudios (19%) o poner un negocio (13%) parece ser una prioridad menor a la de formar patrimonio.

Cultura de ahorro

Según el análisis y estudio cualitativo de la encuesta los jóvenes mexicanos tienen claridad respecto al significado del ahorro y lo consideran un hábito deseable. Comentan también que el ahorro significa la posibilidad de tener un patrimonio e invertir en el futuro.

De hecho, 52% dice ahorrar regularmente parte de sus ingresos. Los que sí ahorran reconocen que existe un ahorro a largo plazo, que es el que permite la construcción del patrimonio.

Los jóvenes, por lo tanto, perciben una relación entre la creación de patrimonio y el ser dueños de un bien inmueble, destaca el estudio.

Respecto al concepto de patrimonio, el estudio cualitativo refleja que para la juventud significa ‘tener algo’, ya sea  material o inmaterial. Incluye propiedades -una casa o terreno-, negocios propios o cuentas en el banco.

Si bien se relaciona a la casa con la idea de patrimonio, no es considerada necesariamente una inversión. El 79% de los encuestados dice que no conoce las inversiones en bienes raíces.

Por este desconocimiento de cultura financiera y por ende de los bienes raíces como inversión es que pocos acuden a las instituciones financieras por créditos, alude el estudio.

Oportunidad para instituciones bancarias

Los jóvenes, muestra la encuesta, utilizan poco los servicios financieros. Solo 11% de los encuestados dice haber solicitado algún tipo de crédito a una institución financiera. Pero el campo de oportunidad es mayor cuando se habla de lo hipotecario, pues de los que sí han solicitado financiamiento a un banco solo 2% han pedido un crédito hipotecario.

La mitad de los encuestados dice tener interés en conocer más sobre productos financieros, como la hipoteca, pero «expresaron que les gustaría tener la información en un leguaje más sencillo y menos técnico».

Las decisiones financieras de estos jóvenes «serán relevantes para el país en los próximos años, de ahí la necesidad de fortalecer sus competencias para la toma de decisiones adecuadas» dijo en la presentación de la encuesta José María Zubiría, director corporativo de administración y finanzas de Banamex.

REVISA LA CASA ANTES DE COMPRAR.

Adquirir una casa o departamento puede ser la operación más importante de tu vida. De ahí la importancia de saber cuales son los aspectos tanto físicos como legales que debes revisar en el inmueble que te interesa. Porque, además del precio, hay puntos que a simple vista no se ven y a la larga pueden dar problemas.

Hay muchos casos que después de mudarse a la nueva casa aparecen fallas en las instalaciones, humedad en los techos y muros o problemas de carácter legal.

Para que esto no suceda te sugerimos hacer una investigación detallada de los siguientes aspectos:

1.- Observa las condiciones de los acabados. Qué tipo de mantenimiento tienen o qué tan deteriorados están.

2.- Con la mano cerrada golpea los muros. Si suena hueco es posible que haya humedad internas y en el corto plazo podría darse desprendimiento de acabados.

3.- En las esquinas de los techos (donde se unen las losas con los muros) verifica que no se observen manchas. Además de falta de impermeabilización, podría ser que una tubería esté rota.

4.- Observa el perímetro de las ventanas para verificar que el sellado está funcionando. No debe pasar el aire.

5.- Prende y apaga todos los interruptores de luz, de ser posible déjalos prendidos mientras visitas la casa. Así puedes detectar sí existen problemas de carga eléctrica.

6.- Verifica que puertas y ventanas abren y cierran adecuadamente. En las puertas podrían faltar bisagras o estar desniveladas.

7.- Abre las llaves del agua, verifica que la salida tiene potencia y que no estén tapadas las tuberías.

8.- En los baños hay que jalar la palanca del WC y escuchar la velocidad conque se llena el tanque.

9.- En la cocina pregunta por la llave que cierra la tubería de paso. Lo ideal es que sean dos, una para el gas y otra para el agua.

10.- En la azotea hay que buscar burbujas o grietas para evaluar el estado de la impermeabilización.

11.- Verifica que el tinaco funcione, que el flotador esté sobre la superficie y que el agua sea lo menos sucia posible.

12.- Los muros colindantes con el jardín o jardineras pueden ser susceptibles de humedad.

13.- Una propiedad con más de 20 años de edad requiere cambios en las instalaciones: eléctrica, sanitaria y tuberías en general.

CUIDADO CON LOS FRAUDES INMOBILIARIOS.

El anuncio era más que atractivo y se ajustaba perfecto a lo que Ana Cisneros estaba buscando: una buena ubicación en una colonia trendy, con mucha vida cultural y algo de bohemia. ¿El precio? Inmejorable, perfecto para comenzar su vida independiente.

«Compartía depa con una amiga y desde el principio planeamos separarnos al cumplir un año, así que comencé a buscar algo por el mismo rumbo y a un precio accesible para una sola persona. Cuando vi: Reforma 222, $7,100 al mes, pensé que era para mí», cuenta la joven abogada.

Cuidado con las ofertas increíbles

Aparentemente todo era claro, sin embargo, los problemas comenzaron pronto y dieron indicios de que algo andaba mal. «Lo sentimos, pero el número que marcó no puede ser procesado de esa manera, rectifíquelo e intente de nuevo», decía una voz femenina grabada al otro lado de la línea.

Aunque hoy acepta que el precio era «sospechosamente bajo» para la oferta de ubicación y características del departamento, Ana estaba curiosa y esperanzada en haber encontrado lo que llaman «un garbanzo de a libra», así que escribió un correo electrónico a la dirección del anuncio.

Muchos días después, al fin llegó la respuesta. En inglés, una mujer le argumentaba ser la dueña y haber salido huyendo de México hacia Londres a causa de un mal divorcio. Le aseguraba que era la propietaria del inmueble y que nadie, nadie en este mundo tenía un juego de llaves más que ella.

También le decía que si le ponía un giro por dos meses de renta –un mes y el depósito–, estaba dispuesta a enviar las llaves por mensajería desde Inglaterra y a rentarle por el tiempo que necesitara, hasta un máximo de 5 años.

El consejo de los expertos

Es en este punto donde los especialistas dan la primera alerta: «Nunca hagas trato con alguien que no puedes identificar y localizar fácilmente», aconseja Adán Larracilla, Presidente Nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales inmobiliarios (AMPI).

Abogada al fin, Ana dejó la ingenuidad de lado y escribió un nuevo mail en el que advertía, amablemente, cuál es su profesión y que no enviaría un solo peso antes de revisar el contrato y certificar la identidad y ubicación de la «dueña»… Nunca más hubo respuesta.

Sin embargo, Ana no es un caso aislado. A la emprendedora Cynthia Villalba le sucedió algo idéntico con un departamento en la colonia Condesa. Mismo rango de precio y hermosas fotos del interior de un departamento amueblado, de dos recámaras y más de 100 m2 (mismas características), y una renta baja que integraba servicios y mantenimiento.

En este caso, el contacto también debió ser vía correo electrónico; se trataba de una mujer que había conseguido un empleo en Londres, donde permanecería al menos 4 años. Curiosamente, su nombre era latino y Cynthia supo de inmediato «que no tenía por qué escribirme en inglés».

Prometer no empobrece…

Ambas cartas son casi un machote con la solicitud de dos meses de arrendamiento y la promesa de enviar las llaves por mensajería. Cynthia fue todavía más curiosa y detectó casos similares entre sus amistades, así como anuncios en diversas páginas de internet, de paga y gratuitas.

«En principio es importante lograr contacto humano real con los arrendadores», opina Adán Larracilla, aunque advierte que hay muchos indicadores a evaluar a la hora de leer el anuncio. Aquí, una lista compacta con «focos rojos» durante el proceso de búsqueda:

• Que el oferente sea una empresa seria, conocida, o un particular con teléfono habilitado
• Hacer un breve análisis, realista, sobre los precios de la zona por metro cuadrado y sospechar de las «gangas»
• Que el arrendador o un representante responda la llamada y se preste a un encuentro y a mostrar el inmueble
• Que el arrendador te solicite comprobantes de identidad e ingresos, y que investigue tu situación crediticia

«Por ejemplo, en Reforma 222 el m2 a renta va de los $150 a $200. Un departamento de 100 m2 no bajará de $15,000 al mes y puede llegar a $20,000, menos de $14,000 ni soñarlo», señala Larracilla.

Asimismo, opina que ningún arrendador serio dejará entrar a «cualquiera» en su propiedad, de modo que si no investiga quién eres y qué tan buen inquilino y pagador eres, es posible que esconda un fraude.

Una vez que se llega al punto de tomar acuerdos y se revisa el contrato, agrega Larracilla, «nunca se entrega un peso antes de firmar la promesa de renta, donde se estipulan todas y cada una de las condiciones pactadas. Las garantías para ambas partes deben ser explícitas y claras en el contrato».

Instalados en la era digital, es importante aprender a cuidarnos y no dejarnos llevar por ofertas increíbles. Ya sabes lo que decían las abuelas: «piensa mal…»

COMO CALIFICA EL VALUADOR TU PROPIEDAD.

Si hasta ahora pensabas que la ubicación y dimensiones son los puntos que definen el precio de tu casa, debes saber que los valuadores los consideran como elementos secundarios.

En entrevista con el valuador José Antonio González, socio director de Consultoría Integral Profesional, «el elemento principal es el mantenimiento, por tanto estamos hablando de valores aplicables a la construcción, no al suelo. El valor de construcción no tiene nada que ver con la ubicación, eso solo influye cuando se está valuando el terreno», explica.

Cómo se valúa la construcción

De acuerdo con González, la valuación de inmuebles parte del principio de considerar cuánto costaría construir en el presente un inmueble igual o similar al que se está valuando. Ese dato es conocido como valor de reposición nuevo.

Para determinar un precio comercial de venta,  el valuador se enfoca en tres factores: edad de la construcción, estado de conservación y calidad del proyecto.

Edad y estado de la construcción

El uso del inmueble y la clase definen la vida probable (VP). Una casa habitación de clase 1 tendrá una VP de 40 años, la clase 2 tendrá una VP de 60 años, la clase 3 tendrá una VP de 70 años, la clase 4 tendrá 80 años y las clases 5 ,6 y 7 tendrán una VP de 90 años.

La vida probable depende básicamente de la clase o calidad de los acabados de la construcción. La edad no solo se refiere al momento de la construcción sino a posibles remodelaciones.

Por ejemplo, una casa de clase 4 de dos niveles que se construyó en 1980, tendría una edad actual de 34 años. Sin embargo, si esa casa se remodeló totalmente en 2010 aumenta su vida probable, entonces su edad cambia de 34 a 4 años.

El valor unitario de construcción o valor de reposición nuevo depende de factores como: «nivel de desgaste, número de pisos, calidad acabados, calidad del proyecto, de manera subjetiva se maneja la ubicación dentro del edificio y es variable, hay constructores que venden más caro la planta baja y más barato el último piso y viceversa», afirma José Antonio González.

Cómo califican

De acuerdo con González, estos son algunos de los rangos de evaluación a partir de los cuales los valuadores determinar el precio de un inmueble.

Calidad de proyecto

Calidad del proyecto	Precio
Excelente a muy bueno	1.20 (gana 20% sobre precio promedio de mercado)
Bueno	1.10 (gana 10% % sobre precio promedio de mercado)
Adecuado	1.00 (no pierde ni gana
Regular	0.90(menos 10% % sobre precio promedio de mercado)
Deficiente o malo	0.80 (menos 20% % sobre precio promedio de mercado)
Inexistente	menos 30% % sobre precio promedio de mercado

Clases en casas habitación

Clases	Características
Clase 1: Precaria	La clase más baja, construcciones muy provisionales y con materiales muy económicos, de rehuso y desperdicio (laminas de cartón, llantas)
Clase 2: Económica	Se refiere a construcciones de interés social y con acabados y materiales económicos: plafón y suelo natural, sin recubrimiento en el muro, cable a la vista, ventanas de madera o de plástico, sus techos no son de losa sino de lamina.
Clase 3: Media	Es una casa definitiva, con mejor distribución, mejor proyectada (funcional), ya tiene ciertos acabados económicos, medio y a veces hasta medio altos combinados.
Clase 4: Buena	Acabados entre medios y medios altos y uno que otro de lujo
Clase 5: Muy buena	Típicas residencias, grandes con mejores acabados y un poco más de áreas, separado el baño de servicio, área destinada a biblioteca, zona de baile.
Clase 6: Residencias grandes	Con acabados de lujo. Materiales como mármol o madera importada.
Clase 7: «inteligente»	Con amenidades y servicios más alla de lo común.

Ahora que sabes la importancia de tiene un adecuado mantenimiento para la plusvalía de tu propiedad, te sugerimos este plan de mejora paulatino y constante a fin de no desequilibrar tus finanzas.

CONSEJOS PARA RENTAR UN LOCAL COMERCIAL.

Rentar un local comercial para abrir un negocio implica una serie de observaciones que debes considerar para evitar que tanto el pago del arrendamiento como los trámites necesarios para la apertura pudieran afectar tus ganancias.

Hoy día es común que muchas personas decidan emprender la aventura de abrir un negocio propio para independizarse de manera laboral. Sin embargo, no siempre existe la oportunidad de poseer un local propio, por lo que es necesario recurrir a la renta de un espacio para poder trabajar.

Definitivamente, la decisión de arrendar o adquirir un local comercial depende de tu capacidad financiera, porque si bien lo ideal sería comprar el inmueble, las condiciones económicas no siempre lo permiten. En este sentido, debes valorar tu situación económica, a cuánto asciende lo que puedes invertir, debido a que algunas veces es más conveniente pagar mensualmente un crédito que cubrir el alquiler de la accesoria.

Alejandro Kuri, director de A.K.A. Administraciones, aconseja que antes de tomar la decisión de abrir un negocio, los emprendedores deben tener plenamente claros aspectos como la renta del local y los trámites que deben realizar antes las autoridades correspondientes, así se evitarás muchos dolores de cabeza. Para ello, el profesional señaló los siguientes consejos:

Qué debes saber antes de rentar un local

• Cuando alquilamos un local comercial, una nave o cualquier inmueble, estamos realizando una operación que debe estar respaldada por un contrato de arrendamiento que será redactado entre ambas partes.

• Los contratos de alquiler para uso distinto al de vivienda tienen libertad de pactos y se rigen por las cláusulas pactadas entre arrendador y arrendatario.

• Para aquellas causas que no estén contempladas en el contrato, siempre se debe recurrir al código civil. No obstante, siempre se podrán formalizar pactos contrarios a la ley, pero deben quedar plenamente establecidos en el contrato que firmarán ambas partes.

• El contrato de alquiler por escrito debe identificar a las partes, la ubicación y descripción del local, la duración, renta a pagar, importe de la fianza y todas aquellas clausulas que estipulen las partes.

• La duración del contrato se rige por la voluntad de las partes. Si no se estipula nada, su duración por ley es de un año.

• El importe que se deposita como fianza también es negociable, aunque comúnmente se contempla el depósito del equivalente a dos meses de alquiler.

• La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre, así como el domicilio y forma de pago. La ley contempla que se paga a mes anticipado, dentro de los primeros siete días del mes, sin poder exigirse más de un mes por adelantado. El arrendador está obligado a la entrega de un recibo por los pagos recibidos.

• El contrato también debe contener cláusulas importantes como la responsabilidad de las obras de reparación y mejora, las causas de extinción del contrato y las vías para realizar cualquier tipo de reclamación por incumplimiento de alguna de las partes.

Trámites necesarios para la apertura

Si estás pensando abrir un negocio debes acudir a la Unidad de Ventanilla Única de la delegación que te corresponda, donde tramitarás la licencia de funcionamiento o empadronamiento comercial, este documento forma parte de los trámites necesarios para que un emprendedor opere un giro comercial en cualquier entidad del país.

Toma en cuenta que por tratarse de un permiso local, el trámite varía según la entidad donde se realice y puede o no tener un costo, por ejemplo, en el Distrito Federal es gratuito.

Su tiempo de autorización no es definido, y aunque hay localidades que lo prometen en menos de siete días, cumplir con todos los requisitos puede llevar de tres semanas a tres meses.

Si abrieras tu negocio sin dar aviso a la autoridad correspondiente, te harías acreedor a una multa que se calcula en función de los metros cuadrados y giro del negocio. También varía en cada entidad.

Requerimientos para notificar la apertura de un negocio

• Formato de solicitud. Se obtiene en la Ventanilla Única de trámites de la delegación o municipio que corresponda.

•  Nombre o razón social del negocio. Nombre que señala la credencial de elector (personas físicas) o identificación del representante legal (personas morales). Si el trámite lo realiza otra persona, debe presentar carta poder o notarial que lo autorice.

• Identificación oficial. Para las empresas, el acta constitutiva. Es necesario llevar copias certificadas o notariales, no sólo fotostáticas.

• Registro Federal de Contribuyentes. Personas físicas y morales deben presentar su RFC y formato R1 de alta ante el SAT (trámite previo).

• Ubicación y superficie del local. Lo señala el uso de suelo con mapa y ubicación exacta del negocio.

• Uso de suelo. (Trámite previo) El uso de suelo es el documento más importante previo a la notificación de apertura. Revisa que esté vigente y no olvides verificar que el giro de tu negocio esté permitido en la demarcación o colonia donde vayas a ubicarte.

• Acreditación de posesión del inmueble. Contrato de arrendamiento o escrituras.

• Uno de los requisitos de la ley para otorgar el aviso de apertura son los anexos, que se deben de cumplir antes de solicitar el trámite en caso de ser necesario. Un ejemplo de esto son los cajones de estacionamiento.

• Verifica que el giro de tu interés no requiera de una licencia especial para funcionar en lugar del aviso de apertura. ¿Cuál es la diferencia? El impacto urbano y ambiental que tendrá en la comunidad donde pretendes establecerte.

Qué debes considerar antes de emprender tu negocio

En la mayoría de las ocasiones nos dejamos llevar por lo que creemos que es un buen inmueble porque es grande o porque está cerca de nuestro domicilio, pero a los tres meses la renta comienza a convertirse en un infierno y nos preguntamos: ¿dónde está la gente?

Estamos seguros que tu intención es rentar un buen local para que el negocio sea un éxito; por lo cual te daremos algunos consejos que ayudarán a tomar la mejor decisión:

¿Tu negocio es de venta al público en general o tiene definido un grupo específico de clientes?

Con esto queremos decir: cualquier persona que vaya caminando por la calle puede necesitar lo que vendes o está enfocado específicamente a consumidores que requieren de servicios o productos especializados (no es lo mismo tener una tienda de abarrotes o una papelería, a que seas un abogado y te dediques a ofrecer servicios legales.

Si lo que deseas es vender productos de consumo, digamos más populares, encontrar un local en una zona de gran afluencia peatonal es lo indicado.

Si tus servicios son especializados, tal vez el inmueble que requieres puede ser no de tanto movimiento peatonal, ya que tu labor será en mayor medida ir a buscar a los clientes. Así que, lo primero que debes definir es: el consumidor vendrá solo o debo buscar clientes.

¿Tus ingresos mensuales son por lo menos tres veces superiores a lo que piensa pagar por la renta del local? No busque dar un salto enorme y tener un gran inmueble cuando apenas vasa iniciar un negocio del que no estás plenamente convencido del ingreso que recibirás.

Un local comercial debe ayudarte a alcanzar tus metas y no ser un factor que eleve tu nivel de estrés o angustia. Si la renta es superior a una de tres veces tus ingresos, el movimiento natural de la demanda puede ponerle en un dilema: ¿qué pago? La renta del local o la escuela de mis hijos, cuidado es un aspecto fundamental.

GASTOS QUE DEBES CUBRIR AL COMPRAR CASA.

EL ENGANCHE

Para comprar tu casa necesitas un capital inicial que cubra el enganche (que te solicitará cualquier banco o Sofol) y los gastos extra que se generan cuando te otorgan un crédito. Además de este monto inicial, deberás hacer cuentas para saber con cuánto dinero dispones para el pago de la mensualidad.

Enganche: Es el porcentaje del valor total de la casa que no es financiado por el banco o Sofol y que deberás cubrir con recursos propios, ya sea con ahorros propios o familiares. En México los bancos y Sofoles sólo financian entre el 80% y 95% del valor de la propiedad.

Se recomienda destinar el mayor monto posible al enganche pues es dinero bien invertido, ya que el 100% de esta cantidad se irá directamente a tu deuda. Entre más dinero proporciones como enganche, el crédito será menor, la mensualidad bajará y en la totalidad de la vida del crédito pagarás menos intereses.

 PAGOS  POR TRAMITES.

A diferencia del enganche, los siguientes tres rubros son pagos por trámites que realizará la institución financiera. Es un capital que no se verá reflejado positivamente en tu crédito.

• Comisión por apertura de crédito: dependiendo de cada institución, puede no haber o ser de hasta el 2.7% del monto de crédito solicitado.
• Investigación: La cuota promedio es entre $500 y $800 pesos. Esta investigación es en relación a tu historial crediticio.

GASTOS  NOTARIALES.

El gasto notarial incluye los honorarios del notario y la gestión de cada uno de los trámites necesarios para comprobar que el inmueble que vas a comprar se encuentre libre de gravámenes, que no existan adeudos de agua, predial u otros servicios.

También contempla el pago de los derechos por registrarte legalmente como el propietario, así como el pago de impuestos por la compra. Dependiendo la localidad donde se encuentre la casa, este gasto varía. El rango promedio es entre 6% y 10% del valor de la propiedad. La notaría es asignada por el banco o Sofol.

 AVALUO.

Con este documento se estima el valor comercial de una propiedad de acuerdo a sus características físicas, acabados, infraestructura y ubicación. El banco o Sofol solicita el avalúo porque se basa en él para determinar el monto del crédito que te otorgará.

Si la propiedad se vende en $1,000,000 pero el avalúo comercial dicta un valor en el mercado de $800,000, el banco o Sofol te prestará hasta el 80%, es decir, te financiará el 80% de $800,000. El precio de este documento varía de acuerdo a cada institución, pero calcula que será de 2.5 al millar sobre el precio de la casa.

COMO ENCONTRAR UNA GANGA INMOBILIARIA.

El  primer paso para encontrar una ganga inmobiliaria es buscar una casa que se ajuste a tu presupuesto y a tus necesidades, explica Eduardo de la Canal, consultor de operaciones de Coldwell Banker. Después de establecer estos parámetros, puedes localizar oportunidades.

«Siempre hay que comparar el precio total de la vivienda con el precio unitario (metro cuadrado); el total te dice qué accesibilidad tienes y el unitario, dónde están las oportunidades», dice José Ángel Borbolla, director general para México de Tinsa, empresa de valuación y consultoría del mercado inmobiliario.

Las gangas para comprar tu casa las encontrarás en menor medida en las colonias que están de moda, pues el precio por metro cuadrado suele ser más alto.

Por ello, lo mejor es buscar en las colonias que en los últimos años no han tenido mucho crecimiento, pero tienen potencial, pues se invierte en infraestructura, servicios y comercio, recomienda la revista Dinero Inteligente de julio 2012.

Otro aspecto a tomar en cuenta es analizar si la propiedad responde a todas tus necesidades de vida.

«Si lo quiero comprar como necesidad, y lo puedo pagar, es una buena compra», dice Borbolla y añade que «el inmueble no se va a depreciar, la plusvalía será menos alta, pero si no estoy esperando que se genere una plusvalía alta en unos años y tengo -por necesidad y gusto que vivir en una zona como ésta- es una buena posibilidad».