Si hasta ahora pensabas que la ubicación y dimensiones son los puntos que definen el precio de tu casa, debes saber que los valuadores los consideran como elementos secundarios.
En entrevista con el valuador José Antonio González, socio director de Consultoría Integral Profesional, «el elemento principal es el mantenimiento, por tanto estamos hablando de valores aplicables a la construcción, no al suelo. El valor de construcción no tiene nada que ver con la ubicación, eso solo influye cuando se está valuando el terreno», explica.
Cómo se valúa la construcción
De acuerdo con González, la valuación de inmuebles parte del principio de considerar cuánto costaría construir en el presente un inmueble igual o similar al que se está valuando. Ese dato es conocido como valor de reposición nuevo.
Para determinar un precio comercial de venta, el valuador se enfoca en tres factores: edad de la construcción, estado de conservación y calidad del proyecto.
Edad y estado de la construcción
El uso del inmueble y la clase definen la vida probable (VP). Una casa habitación de clase 1 tendrá una VP de 40 años, la clase 2 tendrá una VP de 60 años, la clase 3 tendrá una VP de 70 años, la clase 4 tendrá 80 años y las clases 5 ,6 y 7 tendrán una VP de 90 años.
La vida probable depende básicamente de la clase o calidad de los acabados de la construcción. La edad no solo se refiere al momento de la construcción sino a posibles remodelaciones.
Por ejemplo, una casa de clase 4 de dos niveles que se construyó en 1980, tendría una edad actual de 34 años. Sin embargo, si esa casa se remodeló totalmente en 2010 aumenta su vida probable, entonces su edad cambia de 34 a 4 años.
El valor unitario de construcción o valor de reposición nuevo depende de factores como: «nivel de desgaste, número de pisos, calidad acabados, calidad del proyecto, de manera subjetiva se maneja la ubicación dentro del edificio y es variable, hay constructores que venden más caro la planta baja y más barato el último piso y viceversa», afirma José Antonio González.
Cómo califican
De acuerdo con González, estos son algunos de los rangos de evaluación a partir de los cuales los valuadores determinar el precio de un inmueble.
Calidad de proyecto
| Calidad del proyecto | Precio |
| Excelente a muy bueno | 1.20 (gana 20% sobre precio promedio de mercado) |
| Bueno | 1.10 (gana 10% % sobre precio promedio de mercado) |
| Adecuado | 1.00 (no pierde ni gana |
| Regular | 0.90(menos 10% % sobre precio promedio de mercado) |
| Deficiente o malo | 0.80 (menos 20% % sobre precio promedio de mercado) |
| Inexistente | menos 30% % sobre precio promedio de mercado |
Clases en casas habitación
| Clases | Características |
| Clase 1: Precaria | La clase más baja, construcciones muy provisionales y con materiales muy económicos, de rehuso y desperdicio (laminas de cartón, llantas) |
| Clase 2: Económica | Se refiere a construcciones de interés social y con acabados y materiales económicos: plafón y suelo natural, sin recubrimiento en el muro, cable a la vista, ventanas de madera o de plástico, sus techos no son de losa sino de lamina. |
| Clase 3: Media | Es una casa definitiva, con mejor distribución, mejor proyectada (funcional), ya tiene ciertos acabados económicos, medio y a veces hasta medio altos combinados. |
| Clase 4: Buena | Acabados entre medios y medios altos y uno que otro de lujo |
| Clase 5: Muy buena | Típicas residencias, grandes con mejores acabados y un poco más de áreas, separado el baño de servicio, área destinada a biblioteca, zona de baile. |
| Clase 6: Residencias grandes | Con acabados de lujo. Materiales como mármol o madera importada. |
| Clase 7: «inteligente» | Con amenidades y servicios más alla de lo común. |
Ahora que sabes la importancia de tiene un adecuado mantenimiento para la plusvalía de tu propiedad, te sugerimos este plan de mejora paulatino y constante a fin de no desequilibrar tus finanzas.
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